Cálculo del valor del préstamo: fórmula para el ratio LTV

Calcular la relación préstamo-valor es una de las fórmulas financieras de las que probablemente oirá mucho cuando se trata de préstamos hipotecarios. LTV (relación préstamo-valor) es importante porque puede afectar su puntaje crediticio. Esta proporción es una medida de cómo los prestamistas describen la cantidad que usted necesita pedir prestado para comprar una propiedad en particular. En términos sencillos, la relación préstamo-valor se describe mejor como la cantidad que necesita pedir prestada, calculada como un porcentaje del “valor estimado por el prestamista” de la propiedad (es decir, la valoración de la propiedad por parte del prestamista).

La relación préstamo-valor (LTV o LVR) es una relación comúnmente utilizada en préstamos hipotecarios. Determina el monto requerido para el pago inicial y también puede determinar si un prestamista otorgará un préstamo a un prestatario. Cuando la relación préstamo-valor es igual o inferior al 80%, la mayoría de los prestamistas ofrecerán a los solicitantes de hipotecas y préstamos hipotecarios la tasa de interés más baja posible.

Una relación préstamo-valor le muestra qué parte de la propiedad realmente posee en comparación con el monto que debe por el préstamo que obtuvo para comprar la propiedad. Los prestamistas suelen utilizar la relación préstamo-valor para determinar qué tan riesgoso es un préstamo y si aprobar o rechazar la solicitud de préstamo y la hipoteca. Seguro será necesario.

Cada prestamista tiene requisitos ligeramente diferentes que deben aprobarse antes de otorgarle una hipoteca. Por lo general, se requiere un seguro hipotecario si su relación préstamo-valor es alta. Este tipo de seguro se llama Seguro Hipotecario Privado (PMI), que se requiere para compensar el riesgo del prestamista. Algunos prestamistas no otorgarán hipotecas a personas que no pueden alcanzar el LVR máximo, mientras que otros prestamistas pueden cambiar los términos de sus préstamos para reflejar el riesgo adicional aumentando la tasa de interés o exigiendo que el prestatario compre PMI.

Un PMI ayuda a proteger al prestamista contra un posible incumplimiento por parte del prestatario. Este seguro hipotecario privado ayuda a proteger al prestamista de modo que, si el prestatario no puede realizar los pagos y quiebra, la compañía de seguros le pagará al prestamista de acuerdo con los términos de la póliza. Este seguro hipotecario suele ser una buena alternativa para personas que no tienen suficiente dinero para el pago inicial adecuado. Esto les permite calificar para un préstamo realizando un pequeño pago mensual del seguro junto con el pago de la hipoteca.

Sin embargo, un prestamista normalmente exigirá una relación préstamo-valor del 80% o menos para evitar tener que pagar este PMI. Desde la perspectiva del prestamista, una relación préstamo-valor más baja generalmente implica un menor riesgo. Porque si su ratio LVR es menor, tendrá más capital en su propiedad desde el principio. La equidad es el valor de mercado de su propiedad, menos el monto del préstamo que aún debe pagar. Por lo tanto, una relación préstamo-valor es un tipo de relación de valor de mercado.

Una parte crucial de los préstamos hipotecarios es determinar el índice LTV. Este índice se puede utilizar al refinanciar una hipoteca actual con un nuevo préstamo, comprar una casa o pedir prestado contra el capital acumulado en una propiedad. Para determinar el nivel de riesgo, los prestamistas normalmente evaluarían el índice LTV al contratar una hipoteca.

Un prestamista asume que el riesgo de incumplimiento del préstamo es mayor si el prestatario solicita un préstamo por un monto igual o cercano al valor de tasación de la propiedad. Por lo tanto, en tal caso hay un ratio LTV más alto. Esto se debe a que hay muy poco capital acumulado dentro de la propiedad. Por lo tanto, en caso de ejecución hipotecaria, puede resultar difícil para el prestamista vender la casa por un monto razonable que cubra el saldo pendiente de la hipoteca y aún así obtener alguna ganancia de la transacción.

Eso significa que cuanto más dinero le da un prestamista a un prestatario, mayor será el índice LTV del prestatario y mayor riesgo asumirá el prestamista. El hecho es que los prestamistas en realidad no quieren hacerse cargo de la propiedad, sólo quieren tener la tranquilidad de que recuperarán su dinero incluso si usted no cumple. Si sólo piden prestado hasta el 80% del valor de la propiedad, al menos pueden venderla por menos del precio principal para recuperar sus fondos.

Es más probable que un prestatario aprecie su propiedad y continúe realizando pagos si ha invertido más de su propio dinero en la compra. Sin embargo, una vez que el préstamo es mayor que el valor del activo que lo garantiza, el índice LTV suele ser superior al 100%. Esto significa que en tal caso hay capital negativo y el prestamista tiene que pagar algo para vender el activo y no recibe dinero del trato. Estos préstamos se denominan comúnmente préstamos Préstamos submarinos.

Por tanto, los principales factores que afectan a los ratios LTV son los siguientes:

1. El monto del depósito
2. Precio de venta
3. El valor estimado de una propiedad.

Esto significa que el ratio LTV más bajo se logra con un pago inicial más alto y un precio de venta más bajo.

Un prestatario puede aprovechar el valor de su vivienda y aumentar efectivamente su índice LTV cuando solicita un préstamo con garantía hipotecaria. Su LTV disminuirá a medida que su casa aumente de valor porque los precios de la propiedad aumentan, aunque es posible que necesite una tasación para demostrarlo. Además, si pide dinero prestado para construir una casa nueva, puede utilizar el terreno en el que está construyendo como valor líquido para un préstamo de construcción.

Relación préstamo-valor para refinanciación

La relación préstamo-valor típica para un refinanciamiento que se considera ideal es del 80% o menos, aunque también es posible refinanciar con una relación más alta. Cuando la relación préstamo-valor es del 80% o menos, la mayoría de los prestamistas ofrecerán a los solicitantes de hipotecas y préstamos hipotecarios la tasa de interés más baja posible.

Sin embargo, un índice LTV más alto no impide que los prestatarios obtengan una hipoteca, aunque las tasas de interés pueden aumentar a medida que aumenta el índice LTV. Por ejemplo, un prestatario con una relación préstamo-valor del 95% puede ser aprobado para una hipoteca, pero su tasa de interés puede ser un punto porcentual completo más alta que la tasa de interés aprobada para un prestatario con una relación préstamo-valor del 75%. relación.

En los casos en que la relación préstamo-valor sea superior al 80%, se le puede exigir al prestatario que compre PMI, que puede contribuir entre el 0,5% y el 1% anual al monto total del préstamo. Este PMI generalmente se requiere hasta que la relación préstamo-valor sea del 80% o menos. A medida que pague su préstamo y el valor de su propiedad aumente con el tiempo, la relación préstamo-valor disminuirá.

En general, cuanto menor sea la relación préstamo-valor, mayor será la probabilidad de que se apruebe el préstamo y menor será la tasa de interés. Con un índice LTV más bajo, es menos probable que el prestatario compre un seguro hipotecario privado (PMI). Los prestamistas exigen un índice LTV del 80% o menos para que los prestatarios puedan evitar los costos adicionales del PMI. Esto no es una ley, pero se ha convertido en una práctica de casi todos los prestamistas. Sin embargo, a veces existen excepciones a este requisito para los prestatarios que tienen altos ingresos, menor deuda o una gran cartera de inversiones.

Cálculo del valor del préstamo hipotecario.

La relación préstamo-valor (LVR) se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor estimado de la propiedad por el prestamista. En general, según el cálculo de la relación préstamo-valor, la mayoría de los prestamistas consideran riesgoso un LVR de más del 80%. Por esta razón, es posible que el prestatario tenga que pagar el PMI si el índice LTV es superior al 80%.

Cómo calcular la relación préstamo-valor (relación LTV)

La fórmula para la relación préstamo-valor se expresa de la siguiente manera:

Relación LTV = MA÷APV

Dónde;

MA = monto de la hipoteca

APV = valor estimado de la propiedad

El índice LTV se calcula dividiendo el monto del préstamo solicitado por el valor de tasación de la propiedad, que se expresa como un porcentaje.

La fórmula del índice LTV se puede aplicar a cualquier tipo de préstamo, pero se usa con mayor frecuencia en la industria hipotecaria. Durante el proceso de solicitud de hipoteca, los bancos, aseguradoras y otras instituciones financieras utilizan este cálculo de relación préstamo-valor para determinar qué pago inicial se requiere para adquirir un préstamo. Por tanto, calculan la garantía necesaria para garantizar un préstamo.

El valor estimado de la propiedad en el denominador de la ecuación casi siempre es igual al precio de venta de la propiedad, aunque la mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen que el prestatario contrate a un tasador profesional para evaluar la propiedad. Esto tiene sentido porque el precio de venta acordado no refleja necesariamente el valor real de mercado de la propiedad. Por lo tanto, el banco o prestamista quiere asegurarse de que el préstamo esté debidamente garantizado.

Por ejemplo, el banco no quiere obtener una hipoteca de 500.000 dólares sobre una casa que sólo vale 425.000 dólares porque el comprador está dispuesto a comprar la casa por más de su valor. Esto no significa que el banco vaya a tomar una mala decisión de inversión.

Ejemplos de cálculo de la relación préstamo-valor (LTV).

A continuación se muestran algunos ejemplos de cómo se puede determinar la relación préstamo-valor:

Ejemplo 1

Supongamos que el Sr. A compra una casa con un precio tasado de $200 000, pero el propietario quiere venderla por $190 000. Si el Sr. A hace un pago inicial de $50 000, su préstamo será de $140 000. Esto da como resultado un ratio LTV del 70%.

Eso es:

Monto del préstamo ÷ valor de tasación de la propiedad

= $140.000/$200.000

=0,7 × 100

= relación LTV del 70%

Ahora, si el Sr. A aumenta el monto de su pago inicial a $75 000, su préstamo hipotecario ahora es de $115,00. Esto haría que su ratio LTV fuera del 57,5% (es decir, 115.000/200.000).

Ejemplo 2

Calcular la relación préstamo-valor es otra forma de expresar cuánto debe alguien todavía en su hipoteca actual.

La fórmula para la relación préstamo-valor es:

Saldo actual del préstamo ÷ Valor de tasación actual

Por ejemplo, una mujer actualmente tiene un saldo de préstamo de $140,000 (puede encontrar el saldo del préstamo en su estado de cuenta mensual o en su cuenta en línea). Digamos que su casa está valorada actualmente en 200.000 dólares. Su ecuación préstamo-valor se calcularía de la siguiente manera:

$140.000 ÷ $200.000 = 0,70

Si convertimos 0,70 en porcentaje, obtenemos una relación préstamo-valor del 70%.

Este es un ejemplo típico de cálculo de la relación préstamo-valor de una hipoteca. Por lo tanto, la relación préstamo-valor de una hipoteca se define como una medida para comparar el monto de la hipoteca con el valor estimado de la propiedad.

Ejemplo 3

Digamos que desea iniciar un negocio y comprar un edificio con un valor de mercado de 1 millón de dólares. Este valor de mercado puede ser determinado por un tasador certificado o por las dos partes que acuerdan vender el edificio. Ahora, si inviertes $200 000 en el proyecto y solicitas un préstamo de $800 000, el ratio LTV es del 80%.

Eso es:

Monto del préstamo garantizado ÷ valor de mercado de la garantía

= $800.000/$100.000

=0,8 × 100

= relación LTV del 80%

Ejemplo 4

La señorita Sophia acaba de graduarse de la universidad y consiguió su primer trabajo. Por eso quiere comprar una casa valorada en 250.000 dólares cerca de su nuevo trabajo. Sin embargo, el banco de Sophia exige una relación préstamo-valor del 80%. El banco usaría una calculadora de relación préstamo-valor para calcular el monto mínimo requerido del pago inicial que debe realizar Sophia.

calculemos eso:

Relación LTV = Monto de la hipoteca ÷ Valor de tasación de la propiedad

es decir, 80% (0,8) = monto de la hipoteca ÷ $250 000

Monto de la hipoteca = 0,8 × $250 000

=$200,000

Como puede ver en el cálculo, la hipoteca máxima que el Banco le prestará a Sophia para la compra de esta casa es de $200,000. Por lo tanto, Sophia debe hacer un pago inicial de $50,000 para recibir la aprobación del préstamo.

Ejemplo 5

Supongamos que Amanda compra una casa con un valor tasado de $100 000 y hace un pago inicial de $10 000. Luego tiene que pedir prestados 90.000 dólares. Esto da como resultado un ratio LTV del 90%.

El cálculo de la relación préstamo-valor sería el siguiente:

Monto del préstamo ÷ valor de tasación de la propiedad

= $90.000/$100.000

=0,9 × 100

= relación LTV del 90%

Ejemplo 6

Para préstamos múltiples, se puede calcular una relación préstamo-valor combinada (CLTV). Cualquiera que esté considerando una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda debe agregar la cantidad que desea pedir prestada o el límite de crédito que desea establecer al saldo actual de su hipoteca. Esto le da a la persona el saldo combinado del préstamo.

La fórmula combinada préstamo-valor se vería así:

Saldo actual del préstamo combinado ÷ Valor de tasación actual = CLTV

Por ejemplo, Sr. Por lo tanto, su cálculo combinado de relación préstamo-valor sería el siguiente:

$165.000 ÷ $200.000 = 0,825

Si convierte 0,825 a porcentaje, obtendrá un cálculo LTV combinado del 82,5%.

Para una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda, la mayoría de los prestamistas exigirían un CLTV del 85% o menos. Sin embargo, si el CLTV es demasiado alto, la persona puede liquidar el monto actual del préstamo o esperar a ver si aumenta el valor de su vivienda.

Ratios LTV aceptables

Realmente no existen restricciones sobre los ratios LTV. Esta relación es más una implicación que una ciencia exacta. No existen reglas que le indiquen que se aprobará un préstamo si su índice LTV alcanza un cierto porcentaje. Sin embargo, sus posibilidades de aprobación del préstamo aumentan si el índice LTV se acerca a un porcentaje aceptable.

En la mayoría de los casos, se acepta un ratio LTV cercano al 80% para los préstamos hipotecarios. Sin embargo, con una relación préstamo-valor superior al 80%, normalmente necesitará adquirir un seguro hipotecario privado (PMI) para proteger a su prestamista. Esta es una molestia adicional, pero el seguro generalmente se cancela una vez que el LTV cae por debajo del 80%. Otro ratio LTV notable es el 97%. Algunos prestamistas permitirían al prestatario comprar a esta proporción, pero pagarán un seguro hipotecario, posiblemente durante la vigencia del préstamo.

Los índices LTV suelen ser más altos en los préstamos para automóviles, pero los prestamistas pueden establecer límites o límites y cambiar las tasas de interés según el nivel del índice LTV. En algunos casos, el prestatario puede incluso pedir prestado a más del 100% LTV, ya que el valor de los automóviles puede depreciarse más en comparación con otros tipos de activos.

Desventajas de utilizar la fórmula del índice LTV

La desventaja de la información que proporciona un índice LTV es que solo tiene en cuenta la hipoteca principal que debe un prestatario y no incluye en sus cálculos otras obligaciones del prestatario, como: B. una segunda hipoteca o un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda. Por lo tanto, la relación préstamo-valor combinada (CLTV) es una medida más completa de la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo.

Las tesis centrales

• La relación préstamo-valor (LTV) se describe mejor como el porcentaje del valor de una propiedad que se destina a un préstamo.
• El índice LTV es un factor que se utiliza para determinar la elegibilidad para obtener un préstamo hipotecario, una línea de crédito o una hipoteca.
• Los ratios LTV aceptables pueden variar según el tipo de préstamo. Por ejemplo, los préstamos para automóviles pueden aprobarse a tasas más altas que los préstamos para viviendas.
• La fórmula para el ratio LTV es ratio LTV = MA÷APV. Donde MA es el monto de la hipoteca y APV es el valor estimado de la propiedad.
• Si su LVR en un préstamo hipotecario es superior al 80%, lo más probable es que deba pagar un seguro hipotecario privado.
• La aprobación del préstamo puede depender de una combinación de factores, incluido su puntaje crediticio, la relación préstamo-valor y la relación deuda-ingresos.

Preguntas frecuentes sobre el cálculo del valor del préstamo

Última actualización el 14 de julio de 2023 por Nansel Nanzip Bongdap