Si eres propietario de una propiedad en alquiler, seguramente te has preguntado cuáles son los beneficios fiscales a los que tienes derecho. Una de las herramientas más interesantes es la bonificación de depreciación para propiedades en alquiler. En este artículo, te explicaremos en qué consiste esta bonificación, cómo puedes aprovecharla al máximo y cuáles son los requisitos para acceder a ella. No te lo pierdas, ¡es momento de sacar el máximo provecho de tu inversión inmobiliaria!
Ya sea que administre una propiedad de alquiler o sea propietario de una propiedad privada, es importante comprender cómo funciona la depreciación adicional para las propiedades de alquiler. La depreciación adicional es un concepto muy importante en la industria de bienes raíces porque permite a los propietarios de propiedades de alquiler minimizar sus costos de instalación al reclamar mayores deducciones fiscales en el primer año de propiedad de la propiedad. Esto significa que, al aprovechar la bonificación de depreciación, pueden reclamar mayores deducciones por adelantado en lugar de tener que distribuir las deducciones a lo largo de varios años, reduciendo así su factura fiscal al final del año.
En este artículo, analizaremos cómo funciona la depreciación adicional para propiedades de alquiler y cómo puede reclamar la depreciación adicional para propiedades de alquiler.
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Explicación de la depreciación del bono
La depreciación adicional es un incentivo fiscal que permite deducir inmediatamente un gran porcentaje del precio de compra de un activo calificado durante el primer año de uso, en lugar de depreciarlo con el tiempo. Esta deducción fiscal especial puede resultar muy útil para maquinaria costosa u otras compras comerciales costosas, incluidas propiedades de alquiler.
A diferencia de la deducción de la Sección 179, la depreciación adicional de bienes raíces no se limita a una cantidad anual en dólares. Es decir, no hay límites en dólares sobre la deducción adicional por depreciación total que un contribuyente puede reclamar cada año. Un contribuyente puede reclamar su deducción total incluso si excede sus ingresos anuales, lo que resulta en una pérdida operativa neta.
Con esta deducción especial por depreciación, se deduce una cantidad muy grande de depreciación en el primer año y luego se deducen cantidades más pequeñas en los años siguientes. Por ejemplo, si gastó $5,000 en mejorar los electrodomésticos de la cocina y el piso en una propiedad de alquiler, aprovechar la depreciación adicional le permitirá cargar el costo inmediatamente en lugar de depreciarlo durante varios años. Este incentivo fiscal fue promulgado por primera vez por el Congreso.Ley de creación de empleo y asistencia a los trabajadores de 2002 y luego, tras el paso del Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) En 2017, se produjeron cambios importantes en las normas sobre depreciación adicional.
Uno de los cambios más notables fue que la TCJA aprobó una bonificación de depreciación del 100%, que permitió la depreciación inmediata del 100% del costo de una propiedad elegible comprada y puesta en uso entre el 27 de septiembre de 2017 y el 27 de enero de 2017. 1. 2023, que era del 50% antes de la TCJA. Sin embargo, esta bonificación de depreciación del 100 % vence en 2023, ya que el porcentaje de bonificación de depreciación disminuye un 20 % cada año hasta que expira en 2027. Es decir, el porcentaje de bonificación de depreciación será del 80% en 2023, 60% en 2024, 40% en 2025, 20% en 2026 y 0% en 2027.
Para que una propiedad sea elegible para una depreciación especial, también se deben cumplir ciertos criterios. Por ejemplo, la propiedad debe ser propiedad del contribuyente y no debe alquilarse, utilizarse con fines comerciales o de inversión y tener una vida útil determinable no mayor a 20 años. La propiedad no debe haber sido utilizada antes de que el contribuyente la adquiriera y el contribuyente no debe comprarla a un familiar.
La bonificación de depreciación puede tener mucho sentido para los propietarios y los inversores en propiedades de alquiler. Sin embargo, cuando se trata de bienes raíces, existen ciertas leyes y regulaciones que rigen cómo los propietarios pueden reclamar una bonificación de depreciación sobre su propiedad de alquiler.
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¿Se puede reclamar una depreciación especial para propiedades en alquiler?
En el sector inmobiliario, la depreciación adicional puede ser una herramienta eficaz que permite a un inversor reducir significativamente su ingreso neto imponible porque permite a los contribuyentes deducir el precio total de compra de un activo calificado durante el primer año en que el activo se pone en servicio. Sin embargo, con las propiedades de alquiler no se puede aplicar una depreciación adicional a la propiedad de alquiler real. Esto se debe a que las propiedades en alquiler tienen un período mínimo de depreciación de 27,5 años y, por lo tanto, no son elegibles para esta deducción especial por depreciación.
Como ya se mencionó, el período máximo de depreciación para que una propiedad se deprecie mediante bonificación de depreciación es de 20 años. Debido a esta regla, no puede reclamar una bonificación de depreciación para una propiedad de alquiler. Sin embargo, existen otras formas de aprovechar la bonificación de depreciación en propiedades de alquiler.
En lugar de depreciar la propiedad de alquiler en sí, los propietarios y propietarios de propiedades de inversión pueden reclamar una depreciación adicional sobre la propiedad de alquiler depreciando otros activos en la propiedad de alquiler. Debido a que la propiedad de alquiler tiene un período mínimo de depreciación de 27,5 años, los propietarios de propiedades de alquiler solo pueden aprovechar este beneficio del impuesto a la propiedad de alquiler reclamando una depreciación especial sobre las mejoras de la propiedad de alquiler y los bienes personales utilizados dentro de la propiedad de alquiler.
Para reclamar depreciación adicional por mejoras a la propiedad de alquiler o propiedad personal utilizada dentro de la propiedad de alquiler, el contribuyente debe depreciar el porcentaje de depreciación adicional de la mejora o propiedad personal. Formulario 4562, que presentará junto con su declaración del impuesto comercial. Luego informará la depreciación adicional calculada en el Formulario 4562 en la Parte II, Línea 14, que enumera la depreciación y amortización.
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Comprenda cómo funciona la bonificación de depreciación para propiedades de alquiler
La bonificación de depreciación es un método de depreciación acelerada que los inversores en propiedades de alquiler pueden utilizar para reducir significativamente sus ingresos netos imponibles. Al reclamar una bonificación de depreciación en propiedades de alquiler, los propietarios de propiedades de alquiler pueden deducir el costo total de las mejoras de capital en el mismo año fiscal en el que se incurrieron en los costos. De hecho, muchos de ellos se sorprendieron gratamente al saber que podían reclamar una bonificación de depreciación del 100 por ciento en equipos de alquiler o mejoras adquiridas entre 2018 y 2022.
Cuando se trata de bienes raíces, la opción más sencilla es reclamar una depreciación adicional por cualquier mejora realizada en la propiedad. Incluso puede reclamar tanto la bonificación por depreciación como la Sección 179 para mejoras en propiedades de alquiler. Algunos inversores han realizado estudios de segregación de costos en sus propiedades de alquiler para optimizar el monto de la deducción mediante la depreciación adicional.
Dado que la propiedad de alquiler tiene un período mínimo de depreciación de 27,5 años, que es más que el período máximo de depreciación de 20 años requerido para la depreciación adicional, se puede utilizar un estudio de segregación de costos. Esto significa que el valor de una propiedad de alquiler adquirida se divide entre los componentes relevantes.
Por ejemplo, en lugar de valorar una propiedad de alquiler completa en $100,000, un estudio de segregación de costos divide el valor entre los componentes de la propiedad, tales como: B. $85 000 para la casa, $5 000 para electrodomésticos y $10 000 para el piso. Dado que los electrodomésticos y los pisos tienen un período de depreciación de menos de 20 años en comparación con la casa misma, la cantidad de electrodomésticos y pisos se puede deducir mediante una bonificación de depreciación. Este es un ejemplo típico de inversores que reclaman una bonificación de depreciación en propiedades residenciales de alquiler.
Por otro lado, si se utiliza el método de depreciación anual regular, el edificio valorado en $100.000 normalmente vale $3.636 ($100.000/27,5). Sin embargo, si un inversionista encarga un estudio de segregación de costos y determina que el 20% del valor del edificio puede reclasificarse como propiedad personal o mejoras del terreno, podría reclamar una bonificación de depreciación por las mejoras de la propiedad residencial en alquiler.
Digamos que deduce $20,000 con una bonificación de depreciación del 100 por ciento y también disfruta de otra depreciación anual regular de $2,909. Esto significa que se tomará una depreciación total de $22,909 en el primer año, en comparación con los $3,636 en depreciación anual regular que habría tomado durante 27,5 años. Sin embargo, si usted, como inversionista, planea utilizar el método de segregación de costos para reclamar una depreciación adicional en su propiedad de alquiler para reducir los impuestos, asegúrese de trabajar con un asesor fiscal calificado para presentar todo correctamente.
Un ejemplo de bonificación de depreciación para bienes inmuebles residenciales
Para comprender cómo funciona la bonificación de depreciación en propiedades de alquiler, veamos un ejemplo. Como se mencionó anteriormente, se puede reclamar una bonificación de depreciación en una inversión en una propiedad de alquiler mediante la realización de un estudio de segregación de costos. Esto significa que la propiedad en alquiler se divide en componentes de depreciación de 5, 7, 15 y 27,5 años. Digamos que en 2022, un inversor, el Sr. Peter, compra una vivienda unifamiliar en venta (casa SFR) por 120 000 dólares, incluido un valor del terreno de 10 000 dólares. Eso es:
El valor de la propiedad en alquiler es $120,000 – Valor de la propiedad $10,000 = Costo base para la depreciación de $110,000
El método habitual para calcular el gasto de depreciación es simplemente dividir el valor de la propiedad por 27,5 años. Esto significa que el gasto de depreciación lineal sería de $4,000. Eso es:
Base de costo de depreciación de $110 000 / 27,5 años = gasto de depreciación anual de $4 000
Por otro lado, supongamos que el Sr. Peter encargó un estudio de segregación de costos. Esto significa que al realizar un estudio de segregación de costos, es posible que pueda reclamar una bonificación por depreciación de la propiedad residencial que compró. Por ejemplo, supongamos que según el estudio de segregación de costos realizado, la casa SFR tiene los siguientes componentes de depreciación:
| Artículo | Valor | Calendario (años) | depreciación | Bonificación de depreciación (100%) |
|---|---|---|---|---|
| Casa | $95,000 | 27,5 | $3,455 | $3,455 |
| usos domésticos | $3,000 | 5 | $600 | $3,000 |
| piso | $5,000 | 5 | $1,000 | $5,000 |
| Cerca | $7,000 | 15 | $467 | $7,000 |
| Valor total (excluyendo lote) | $110,000 | $5,522 | $18,455 |
Como se muestra en la tabla anterior, simplemente realizando un estudio de segregación de costos, el Sr. Peter puede aumentar el gasto de depreciación anual de $4 000 por año a $5 522 por año. Sin embargo, al combinar la depreciación adicional con un estudio de segregación de costos, puede reclamar un gasto total de depreciación de $18,455 en el año en que se compró la propiedad.
Como se muestra arriba, los electrodomésticos, el piso y la cerca tienen un período de depreciación de 5, 5 y 15, respectivamente. Según el IRS, puede reclamar una depreciación adicional sobre el equipo de la propiedad en alquiler y las mejoras a la propiedad. Como resultado, el Sr. Peter puede reclamar una bonificación de depreciación del 100% sobre mejoras y electrodomésticos en propiedades de alquiler, lo que le permite deducir un total de $18,455 en el primer año (2022). Este es un ejemplo típico de cómo se puede reclamar una depreciación especial para una propiedad residencial.
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¿Qué califica para la depreciación especial en propiedades de alquiler?
La depreciación adicional no se aplica directamente a las propiedades en alquiler. Cuando se trata de depreciación adicional para propiedades de alquiler, solo las mejoras inmobiliarias, los bienes muebles dentro de la propiedad de alquiler y las mejoras realizadas a la propiedad de alquiler son elegibles para la depreciación adicional. En esta sesión, veremos todas las formas en que los propietarios y propietarios de propiedades de inversión pueden utilizar la depreciación adicional en su beneficio y cómo podría usarse para propiedades de alquiler.
Se puede aplicar una bonificación de depreciación a las propiedades en alquiler para los siguientes artículos calificados:
Reclamar bonificación de depreciación por mejoras a la propiedad
La depreciación adicional se puede utilizar para una propiedad de alquiler reclamando esta deducción adicional por depreciación para mejoras a la propiedad. No puede recibir una bonificación de depreciación de la propiedad de alquiler en sí, pero puede depreciar las mejoras a la propiedad porque tienen un período de depreciación de 15 años. Las mejoras a la propiedad son cualquier trabajo realizado en la propiedad real en la que se encuentra la propiedad en alquiler, o adiciones (o modificaciones) a estructuras permanentes en la propiedad que no sean edificios. Dichos gastos se pueden amortizar mediante depreciación adicional.
La bonificación de depreciación permite deducir el 100% del costo de las mejoras de la propiedad en un año de 2018 a 2022. Sin embargo, para 2023, el 80% del coste de las mejoras inmobiliarias se podrá deducir en un año; y se podrá deducir el 60%, 40% y 20% del coste de las mejoras del suelo en 2024, 2025 y 2026. Sin embargo, la depreciación adicional es opcional porque las mejoras a la propiedad siempre se pueden depreciar utilizando la depreciación regular durante 15 años. Ejemplos típicos de mejoras a la propiedad que califican para depreciación especial incluyen:
- paisajismo
- Calificación
- claro
- Excavaciones
- Entrada de coches
- Irse
- Cerca
- muro de contención
- sistema de rociadores
- Piscina
- Iluminación exterior
- Instalaciones de drenaje
Reclamar bonificación por depreciación de bienes personales
Se puede obtener una bonificación de depreciación de las propiedades en alquiler reclamando una deducción por propiedad personal. Puede reclamar una bonificación de depreciación para los bienes personales utilizados en una propiedad de alquiler porque la mayoría de estos bienes personales tienen una vida de depreciación de menos de 10 años. Aprovechando este incentivo fiscal, podrás deducir el precio total de un bien mueble en una propiedad de alquiler en tan solo unos años.
Esto significa que al reclamar una bonificación de depreciación, el propietario de una propiedad de alquiler puede deducir un porcentaje significativo del costo original de un activo en un solo año, en lugar de depreciar el costo total del activo durante varios años. El coste total de un activo se puede deducir en el año en que se compró y se puso en uso, con una bonificación de depreciación del 100% de 2018 a 2022. Sin embargo, a partir de 2023, el coste total de un activo se puede deducir en un año. El bono de depreciación aumenta un 20 % reducido por año. Es decir, se podrá deducir el 80%, 60%, 40% y 20% del coste del activo en 2023, 2024, 2025 y 2026, respectivamente.
Con la bonificación de depreciación se pueden deducir todos los activos tangibles adquiridos mediante compra. El bien corporal puede ser nuevo o usado, pero no debe haber sido utilizado por el contribuyente antes de su adquisición. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no puede reclamar una bonificación de depreciación en una propiedad que anteriormente utilizó de forma privada pero que convirtió para uso de alquiler. Por ejemplo, el propietario de una propiedad de alquiler no puede reclamar una depreciación adicional por el antiguo sofá de su sala de estar que colocó en una unidad de alquiler.
Además, los propietarios de propiedades de alquiler pueden aplicar una bonificación de depreciación a un activo que utilizan temporalmente para sus actividades de alquiler. Sin embargo, la propiedad incluida en la lista (por ejemplo, automóviles y camionetas) debe usarse al menos más del 50% para tener derecho a una bonificación de depreciación. Ejemplos típicos de propiedad personal que califican para depreciación especial incluyen:
- usos domésticos
- Herramientas
- tecnología
- Muebles
- Alfombra
- Automóviles (utilizados con fines comerciales)
Reclamar bonificación de depreciación por mejoras en propiedades de alquiler
Puede reclamar una bonificación de depreciación por mejoras en propiedades de alquiler. Esto permite una depreciación fiscal acelerada para mejoras calificadas en propiedades de alquiler. Según el Servicio de Impuestos Internos, estas mejoras a las propiedades de alquiler incluyen cualquier mejora en el interior de un edificio, como por ejemplo: B. Aislamientos, fontanería, paneles de yeso e instalaciones eléctricas. No incluyen mejoras tales como aumentar el tamaño de un edificio, la estructura interna de un edificio, un ascensor o una escalera mecánica.
Cualquier mejora a la propiedad de alquiler que mejore, restaure o resulte en una mejora de la propiedad de alquiler es elegible para una depreciación adicional. Puede reclamar una bonificación de depreciación por mejoras a propiedades de alquiler con una vida útil de 20 años o menos. Estas mejoras a la propiedad de alquiler son todos los costos incurridos en una propiedad de alquiler que se utilizan para restaurar la propiedad, mejorarla o adaptar la propiedad a un uso nuevo o diferente.
Respectivamente Publicación 527 del IRS (2022) para bienes raíces residencialesPuede reclamar una bonificación de depreciación por mejoras a propiedades de alquiler, tales como:
| adiciones | varios | Mejoras interiores | Calefacción y aire acondicionado | aislamiento | instalación |
|---|---|---|---|---|---|
| – Dormitorio – Baño – cubierta – Cochera – Porche – Terraza |
– Contraventanas o puertas – Nuevo techo – Aspiradora centralizada – Actualizaciones de cableado – Antena parabólica – Sistema de seguridad |
– Electrodomésticos integrados – Modernización de cocinas – Suelos – Alfombrado de pared a pared |
– Sistema de calefacción – aire acondicionado centralizado – Horno – Trabajos de alcantarillado – Humidificador central – Sistema de filtrado |
-Aislamiento del ático -Aislamiento de paredes -Aislamiento del suelo -Tubo -Aislamiento de tuberías |
– Alcantarillado – Pava – Sistema de agua blanda – Sistema de filtrado |
Mejoras
Las mejoras que puedan mejorar una propiedad de alquiler pueden calificar para una depreciación especial. Esto significa que puede reclamar una bonificación de depreciación por mejoras a propiedades de alquiler que:
- Reparar un defecto o condición preexistente
- Ampliar o ampliar la propiedad de alquiler
- Incrementar la solidez, capacidad o calidad de la propiedad en alquiler.
Dichos costos modifican o complementan la propiedad en alquiler. Un ejemplo de tal mejora es la adición de un dormitorio en una propiedad de alquiler, lo que probablemente aumentará el precio de alquiler mensual y el área rentable.
Ajustamiento
Las mejoras que sirven para la personalización también pueden calificar para una bonificación de depreciación. Esto incluye los gastos que resultan en que parte de la propiedad en alquiler se le dé un uso nuevo o diferente. Estas son mejoras que alteran la propiedad de alquiler para que se utilice para un propósito diferente al que originalmente no estaba destinado a la propiedad de alquiler. Un ejemplo de mejora de propiedades de alquiler para personalizarlas sería renovar un sótano para convertirlo en una sala de estar o probablemente convertir un ático en un estudio.
Restauracion
Las mejoras que reemplazan un componente importante de una propiedad de alquiler también pueden calificar para una bonificación de depreciación. Estas incluyen mejoras que pueden ser restauración o instalación, como reemplazar un techo o una ventana, o tal vez instalar un nuevo sistema central HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado).
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Diploma
Entonces, ¿las propiedades de alquiler son, en última instancia, elegibles para una depreciación especial? No, la propiedad de alquiler real no es elegible para una depreciación adicional, pero los propietarios y propietarios de propiedades de inversión pueden reclamar una depreciación adicional para los bienes personales utilizados dentro de la propiedad de alquiler o ciertas mejoras realizadas a la propiedad.
Para los propietarios de propiedades de alquiler, reclamar una depreciación adicional por mejoras a las propiedades de alquiler y a los bienes personales puede ser beneficioso porque les permite minimizar sus costos de instalación al reclamar mayores deducciones fiscales en el primer año de propiedad de la propiedad. Esto significa que la depreciación adicional les permite realizar mayores deducciones por adelantado en lugar de tener que distribuir las deducciones a lo largo de varios años. Esto les ayuda a reducir su factura de impuestos al final del año y obtener ganancias más rápido, en lugar de tener que esperar unos años para alcanzar el punto de equilibrio.
Sin embargo, a pesar de las ventajas que aporta este incentivo fiscal, existen ciertas desventajas de la bonificación de depreciación de los inmuebles. Hay razones por las que algunos propietarios de propiedades de alquiler optan por no participar. Por ejemplo, si un contribuyente reclama una depreciación especial, puede estar sujeto a un reembolso por depreciación cuando se enajena el activo. Esto significa que es posible que el contribuyente tenga que devolver un porcentaje del activo deducido originalmente.
Por lo tanto, dependiendo de su estrategia de crecimiento, puede que no siempre tenga sentido aprovechar la bonificación por depreciación. Por lo tanto, lo mejor es buscar siempre el asesoramiento de su asesor fiscal.
